中投相中英國“金絲雀” 或?qū)崿F(xiàn)在英首筆地產(chǎn)投資

　　交易的協(xié)議將在未來幾周內(nèi)進(jìn)行測(cè)試，如交易達(dá)成，將是中投在英國的首筆地產(chǎn)投資

　　當(dāng)中國地產(chǎn)商正在國內(nèi)掀起新一輪買地售樓的熱潮時(shí)，英國諸多地產(chǎn)商正面臨破產(chǎn)絕境。

　　誰也未曾想到，泰晤士河邊的金絲雀碼頭（CanaryWharf），這一英國倫敦最負(fù)盛名的城市改造項(xiàng)目在中國的名聲大噪，卻是因?yàn)樗炱飘a(chǎn)了。更具戲劇性的是，像救世主般降臨的收購方之一便是中國投資公司(CIC，下稱“中投”)，中投也因此或許落下了其在英國地產(chǎn)界的第一枚棋子。

　　但受限于英國房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體低迷，資產(chǎn)價(jià)值不斷下跌，這筆生意是否有利可圖仍是未知數(shù)。

　　大項(xiàng)目的大煩惱

　　在目前可查的公開信息中，中投、卡塔爾控股公司(QatarHolding)以及SongbirdEstates（歌鳥地產(chǎn)）的眾多現(xiàn)有投資者已經(jīng)組成財(cái)團(tuán)，同意對(duì)歌鳥地產(chǎn)進(jìn)行“救命式”的配股活動(dòng)，幫助其償付所欠花旗集團(tuán)的8.8億英鎊(約合14.3億美元)債務(wù)，從而使其避免破產(chǎn)厄運(yùn)。

　　歌鳥地產(chǎn)于8月28日發(fā)布了一份“涉及產(chǎn)權(quán)事宜及還債”的公告，并公布了上述協(xié)議。CBN記者通過該公司的公告了解到，自2004年7月開始，該公司已正式成為金絲雀碼頭的大股東。

　　與此同時(shí)，歌鳥地產(chǎn)的其他現(xiàn)有投資者，包括英國房地產(chǎn)信托投資公司BritishLand等已決定不支持上述配股活動(dòng)。“如果我們沒能獲得這筆再融資，則將無力償還花旗集團(tuán)的貸款，從而面臨清盤或被接管的命運(yùn)。”歌鳥地產(chǎn)董事長大衛(wèi)·普里查德(DavidPritchard)公開表示，這項(xiàng)交易已經(jīng)將該公司從破產(chǎn)險(xiǎn)境中拯救出來。

　　據(jù)悉，這項(xiàng)再融資交易的協(xié)議將在未來幾周內(nèi)進(jìn)行測(cè)試，一旦終止將使花旗集團(tuán)有權(quán)控股歌鳥地產(chǎn)。上述總額14.3億美元的杠桿貸款將于2010年初到期，此前幾乎沒有任何銀行有意對(duì)這項(xiàng)債務(wù)進(jìn)行再融資。

　　占地22平方公里的金絲雀碼頭在倫敦與一平方公里的“金融城”（TheCity）名氣不相上下，因此也被稱為“第二金融城”。金絲雀碼頭位于倫敦東部港口區(qū)內(nèi)，建筑面積約100萬平方米，內(nèi)有高層建筑24座，其中的加拿大廣場(chǎng)1號(hào)是英國的第一座摩天大廈，高244米。這在以低層建筑為主的大倫敦并不多見。作為配套，該項(xiàng)目擁有地鐵站和商場(chǎng)。

　　但凡體量巨大的商業(yè)項(xiàng)目都需要耗時(shí)長久才能在租售中出現(xiàn)起色，這是商業(yè)慣例。金絲雀碼頭亦不能例外。這一項(xiàng)目從誕生之日開始便飽受非議。SOHO中國董事長潘石屹曾把這一項(xiàng)目看作是“上世紀(jì)80年代全世界最失敗的房地產(chǎn)項(xiàng)目”。“一家叫奧林比亞的房地產(chǎn)發(fā)展公司負(fù)責(zé)開發(fā)，項(xiàng)目涉及到許多巨額的資金，包括美國金融大鱷——索羅斯的基金。”潘石屹說。根據(jù)之前的資料，金絲雀碼頭從1991年便迎來首家租戶，到2003年時(shí)，項(xiàng)目已經(jīng)建成了55萬平方米的商用面積。一直到本世紀(jì)初，該項(xiàng)目才出現(xiàn)起色，并匯集了數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)，粗略估計(jì)這一商務(wù)區(qū)日常的工作人員超過10萬人。

　　“金絲雀”遭受重創(chuàng)

　　“最近倫敦的商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)直是一塌糊涂，到處都是停工的項(xiàng)目。”英國倫敦大學(xué)巴特列特建筑與規(guī)劃學(xué)院的規(guī)劃學(xué)教授、英國科學(xué)院院士彼得·霍爾（Prof.SirPeterHall）對(duì)CBN記者坦言。

　　到今年3月份，根據(jù)歌鳥地產(chǎn)公布的資料，公司的貸款額與抵押物價(jià)值的比率（debt-to-valueratio）已達(dá)到86.1%，警戒線是87.5%。這是大多數(shù)英國開發(fā)商都會(huì)遇到的問題，他們會(huì)大幅借款，并受到一個(gè)與實(shí)際資產(chǎn)價(jià)值的比例限制。假設(shè)房地產(chǎn)售價(jià)下跌，將可能導(dǎo)致抵押物的價(jià)值同時(shí)縮水，使開發(fā)商陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。

　　不幸的是，歌鳥地產(chǎn)正是這其中的一員。今年3月份，歌鳥公布其資產(chǎn)凈值去年下跌了70%。而其不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)包的市價(jià)則同比下跌了26.5%。

　　租戶因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)而破產(chǎn)則令金絲雀碼頭的財(cái)政狀況雪上加霜。最為經(jīng)典的案例就是雷曼兄弟——金絲雀碼頭的大租戶破產(chǎn)。CBN記者通過歌鳥地產(chǎn)的公開報(bào)表了解到，這家從2003年7月便入駐的大客戶到今年3月才合約到期。但是去年9月份，雷曼兄弟便破產(chǎn)了，直接的后果便是讓金絲雀碼頭一下空出了100萬平方英尺（折合9.29萬平方米）的租賃面積。

　　這一專門為雷曼兄弟歐洲總部“定制”的建筑在2007年底時(shí)被估價(jià)9.55億英鎊（按照當(dāng)時(shí)匯率，約合143億元人民幣）。原本雷曼兄弟與金絲雀碼頭簽訂了約30年的租約（2003~2033年），并為每平方英尺支付年租金41英鎊（折合約日租金18元人民幣/平方米）。這就意味著僅這一項(xiàng)租約可為金絲雀碼頭創(chuàng)造超過150億元人民幣的現(xiàn)金收益。

　　在雷曼兄弟留下“空缺”之后，有代理行表示，極少有類似機(jī)構(gòu)可填此空缺。事實(shí)上，從去年二季度開始，倫敦一些重要的商務(wù)區(qū)的辦公樓租金就開始停止增長，而花旗銀行的分析則認(rèn)為無論是倫敦金融城，還是金絲雀碼頭的租金都將在未來10年難以增長。

　　“更為嚴(yán)重的是，金絲雀碼頭仍在進(jìn)行其更新的發(fā)展規(guī)劃，例如WoodWharf，延伸項(xiàng)目都可能因此而停頓。而衍生效應(yīng)是他們還對(duì)政府承諾了一筆大的投資，用以對(duì)Crossrail碼頭車站的擴(kuò)建。這是一個(gè)東西貫通的快速鐵路線，假設(shè)金絲雀碼頭遇到危機(jī)，則可能直接影響政府投資。最糟糕的后果是他們可能減少對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投資的承諾。”彼得·霍爾對(duì)CBN記者介紹。