下一個(gè)地王是誰(shuí)

　　by 《東地產(chǎn)》劉昀 梁繼賢

　　成王敗寇？這不適用于八面玲瓏的開(kāi)發(fā)商大佬們。

　　誰(shuí)曾見(jiàn)過(guò)，土地競(jìng)拍只一家獨(dú)大？

　　誰(shuí)又知曉，地王風(fēng)光背后的酸楚？

　　地王加冕，最開(kāi)心的，卻是地塊周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們。

　　地王頻現(xiàn)，最苦惱的，卻是手頭拮據(jù)的普通老百姓。

　　有些地王，現(xiàn)在已經(jīng)拔地而起了無(wú)數(shù)高樓大廈。

　　有些地王，至今未動(dòng)寸土而雜草叢生無(wú)人問(wèn)津。

　　地王，只是個(gè)虛名，卻引得無(wú)數(shù)地產(chǎn)大佬競(jìng)折腰。

　　數(shù)風(fēng)流人物，還看今朝。

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊蜂擁而至的九月，誰(shuí)會(huì)是下一個(gè)地王？

　　城建建設(shè)“秒殺”徐虹北路8號(hào)

　　9月2日，南泉北路201號(hào)5樓的土地交易中心似乎冷清了很多，觀摩廳和拍賣(mài)廳都沒(méi)有了長(zhǎng)風(fēng)地塊被拍賣(mài)時(shí)萬(wàn)人空巷的氣勢(shì)，就連交易過(guò)程，也干脆利落的不到10分鐘一錘定音。

　　上海城建建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司以高出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手5000萬(wàn)的壓倒性?xún)?yōu)勢(shì)將這塊內(nèi)環(huán)黃金地收至麾下。相對(duì)于2.199億的現(xiàn)場(chǎng)起拍價(jià)，其他幾家開(kāi)發(fā)商似乎更加小心翼翼，大抵出價(jià)皆在2.3億左右，城建最終“拔得頭籌”。

　　9月3日下午，城建在自己的官網(wǎng)上稱(chēng)：“已向奧地利B+E建筑設(shè)計(jì)等幾家國(guó)際著名的設(shè)計(jì)事務(wù)所及資訊事務(wù)所發(fā)出策劃設(shè)計(jì)邀請(qǐng)，計(jì)劃通過(guò)國(guó)家化運(yùn)作，打造高舒適度、低能耗的高檔精品住宅?！?/p>

　　而按照出讓文件要求，不出意外的話(huà)，城建的此項(xiàng)計(jì)劃必須在今年年底就要?jiǎng)庸?，明年年底完成?/p>

　　“如果按照這個(gè)樓板價(jià)格，城建的這個(gè)項(xiàng)目必須至少賣(mài)到3.5萬(wàn)到4萬(wàn)才有利可言?！奔稳A(中國(guó))投資有限公司銷(xiāo)售及物業(yè)管理總經(jīng)理谷文勝認(rèn)為。

　　易居中國(guó)分析師薛建雄告訴《東地產(chǎn)》記者，目前徐虹北路板塊內(nèi)的樓盤(pán)平均售價(jià)為3萬(wàn)元每平米，高出該地塊樓板價(jià)不到7000元每平方米。

　　下一個(gè)地王是誰(shuí)之三足鼎立

　　by 《東地產(chǎn)》劉昀 梁繼賢

　　為什么源源不斷的地王，大部分都是住宅用地，鮮有商業(yè)地塊身影？實(shí)際上中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)走勢(shì)，還是以住宅成交為標(biāo)尺，寫(xiě)字樓、商鋪雖然經(jīng)常有奪人眼球的大手筆，但很少在土地拍賣(mài)環(huán)節(jié)上興風(fēng)作浪。

　　然而近日上海新推地塊，商業(yè)用地和綜合用地占的比重非常大。即便是個(gè)別純住宅用地，也是位于大型商務(wù)區(qū)內(nèi)，且相比于周邊房?jī)r(jià)，這些地塊的起始掛牌價(jià)格相對(duì)“便宜”，因此未來(lái)的新地王很有可能會(huì)在下列地塊中誕生：

　　徐家匯最后的綜合用地

　　徐家匯板塊還有新地推出嗎？很多開(kāi)發(fā)商對(duì)徐匯區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊一直虎視眈眈，但近一年來(lái)鮮有推出。因此當(dāng)位于龍華路1960號(hào)“斜土街道107街坊 ”一經(jīng)公告，便引起了廣泛關(guān)注。截至發(fā)稿，已經(jīng)有25家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)取了競(jìng)拍申請(qǐng)書(shū)，其中包括萬(wàn)科等歷次競(jìng)拍“失敗者”集團(tuán)。而其34.26億元的掛牌價(jià)，更是令很多業(yè)內(nèi)人士看好其將榮登新科地王。

　　該地塊東至規(guī)劃東安路，南至規(guī)劃一路，西至規(guī)劃三路，北至規(guī)劃龍華路，毗鄰綠地船廠項(xiàng)目，總面積90193.9平方米，共分4塊。其中兩塊是商辦用地，容積率分別為3.64和3.5。另有一塊容積率2..37的住宅用地和一塊容積率0.5的教育設(shè)施用地。目前整個(gè)地塊為凈地。

　　從地塊所處板塊來(lái)看，該區(qū)域內(nèi)的徐家匯大廈等寫(xiě)字樓成交均價(jià)超過(guò)28000元/平方米，商鋪成交均價(jià)接近36000元/平方米，皇家巴黎等高檔樓盤(pán)成交價(jià)格也保持在22000～30000元/平方米的范圍。而該地塊若以?huà)炫苾r(jià)計(jì)算，樓板價(jià)約在13000元/左右，即使溢價(jià)50%，樓板價(jià)也不過(guò)18000元/平方米，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)巨大的誘惑。據(jù)悉，綠地集團(tuán)對(duì)該地塊非常有興趣。

　　長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)終推住宅用地

　　目前有望和“斜土街道107街坊 ”爭(zhēng)奪“總價(jià)地王”的地塊，非普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)6B(B6)、7C地塊莫屬。該地塊總面積142108.1平方米，容積率2.2，純住宅用地，掛牌價(jià)30.58億元。目前已經(jīng)有67家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)取了競(jìng)拍申請(qǐng)書(shū)，其中包括新鴻基、和記黃埔等香港地產(chǎn)大鱷和仁恒、凱德置地等新加坡地產(chǎn)地產(chǎn)巨頭。

　　一直以來(lái)長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)所推地塊，大部分都是商業(yè)用地。此次新推的地塊的東部，天鴻集團(tuán)旗下的“北岸長(zhǎng)風(fēng)”、國(guó)科集團(tuán)所有的“國(guó)盛中心”等大型商業(yè)辦公綜合項(xiàng)目，目前售價(jià)都超過(guò)27000元/平方米；地塊西部，旭輝集團(tuán)旗下的旭輝新天地等辦公項(xiàng)目的售價(jià)也達(dá)到了25000元/平方米左右；地塊北部，象源麗都三期等高檔住宅小區(qū)成交價(jià)也超過(guò)20000元/平方米。

　　而以目前掛牌價(jià)計(jì)算，該地塊的樓板價(jià)不到10000元/平方米，即便溢價(jià)超過(guò)100%，樓板價(jià)也不過(guò)20000元/平方米。從上海樓市未來(lái)走勢(shì)上看，該區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)仍有平穩(wěn)上升的趨勢(shì)。相比較其他地塊，長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)在未來(lái)發(fā)展規(guī)劃方面，無(wú)疑占盡更多優(yōu)勢(shì)。李嘉誠(chéng)的真如項(xiàng)目雖然幾經(jīng)波折，卻從未放棄，也暗示了長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略重要性。因此這幅臨近中環(huán)線(xiàn)的地塊，極有可能超過(guò)眾多內(nèi)環(huán)線(xiàn)附近的“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”，成為新科地王。

　　絕版的浦東濱江觀景辦公用地

　　如果說(shuō)上述地塊有望成為新的“總價(jià)地王”，那么位于浦東新區(qū)浦明路的“黃浦江中心段E18單元1－10和1－8地塊 ”極有可能成為新的“單價(jià)地王”。

　　1－10地塊為辦公用地，總面積20832.9平方米，容積率2.4，掛牌價(jià)10.96億元，樓板價(jià)已經(jīng)接近22000元/平方米。目前有37家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)取了競(jìng)拍申請(qǐng)書(shū)，溢價(jià)幅度可能超過(guò)100%，屆時(shí)樓板價(jià)有望超過(guò)45000元/平方米。

　　而1－8地塊同樣為辦公用地，總面積37015.2平方米，容積率2.4，掛牌價(jià)19.36億元，樓板價(jià)約21000元/平方米。目前有42家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)取了競(jìng)拍申請(qǐng)書(shū)，溢價(jià)幅度同樣可能超過(guò)100%，屆時(shí)樓板價(jià)也將接近43000元/平方米。

　　據(jù)土地交易中心工作人員透露，申請(qǐng)企業(yè)中，保利集團(tuán)、綠地集團(tuán)等地產(chǎn)巨頭都同時(shí)對(duì)兩幅地塊提交了競(jìng)拍申請(qǐng)。鑒于地塊周邊的樓盤(pán)主要是仁恒濱江、世貿(mào)濱江、財(cái)富海景、湯臣一品等市場(chǎng)價(jià)格均超過(guò)50000元/平方米的頂級(jí)濱江豪宅，因此此次推出的板塊內(nèi)比較稀有的辦公用地，必將引發(fā)一輪激烈的競(jìng)價(jià)大戰(zhàn)，屆時(shí)溢價(jià)幅度將超過(guò)目前各方預(yù)測(cè)。

　　下一個(gè)地王是誰(shuí)之群雄割據(jù)

　　為什么開(kāi)發(fā)商這么迫切地需要地呢？

　　滬上知名房地產(chǎn)專(zhuān)家李戰(zhàn)軍博士曾說(shuō)過(guò)，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)滿(mǎn)足于在建和在售的項(xiàng)目，他們最感興趣的永遠(yuǎn)是還未擁有的項(xiàng)目。

　　搶地王是個(gè)技術(shù)活

　　擁有足夠的土地資源，就可以向銀行申請(qǐng)高額的開(kāi)發(fā)貸款或授信金，從而緩解可能出現(xiàn)的資金不足的問(wèn)題。強(qiáng)大如萬(wàn)科，如今也在為無(wú)法在上海拿到新的住宅用地而苦惱，雖然這對(duì)其全國(guó)戰(zhàn)略影響不算太大，但依然讓王石感到萬(wàn)科在上海的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)危機(jī)。

　　王石如何解決這個(gè)問(wèn)題呢？“圍魏救趙”

　　7月初，王石、潘石屹等地產(chǎn)巨腕們?cè)萍本?zhēng)奪廣渠路15號(hào)地塊。最終雖由中化方興投資管理(北京)有限公司以40.6億元的天價(jià)競(jìng)得該地塊(超越此前朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊19.6億元的價(jià)格，成為北京今年單塊土地價(jià)格的新地王。)但無(wú)疑向外界透露了一個(gè)信息——萬(wàn)科不差錢(qián)，資金鏈絕對(duì)沒(méi)問(wèn)題。

　　但是同樣在7月，包括新鴻基、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、龍湖、萬(wàn)科、金地在上海參與了趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號(hào)地塊的競(jìng)拍。該地塊21億的起拍價(jià)已經(jīng)成為上海地王，但最終金地讓人難以置信地以30.48億成功拍得。志在必得的萬(wàn)科又一次沒(méi)能在上海開(kāi)拓新疆土。

　　究竟是誰(shuí)在催生地王

　　地王的出現(xiàn)，與地產(chǎn)商的瘋狂追捧不無(wú)關(guān)系，參與了多次土地競(jìng)拍的萬(wàn)科就是個(gè)實(shí)例。但是地產(chǎn)大佬們也是各有苦衷，把地王頻出的責(zé)任一味推到他們身上，也讓大佬們備感委屈且有口難辨。

　　閔行區(qū)的“樓脆脆”，“很傻很天真“地揭發(fā)了開(kāi)發(fā)商當(dāng)初的超低地價(jià)，民眾對(duì)開(kāi)發(fā)商利欲熏心的質(zhì)疑和譴責(zé)達(dá)到了前所未有的高度。這也導(dǎo)致越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商，不敢再偷雞摸狗地與政府官員合理利用潛規(guī)則將優(yōu)質(zhì)地塊納入囊中。所以，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)走公開(kāi)拍賣(mài)途徑的開(kāi)發(fā)商也會(huì)越來(lái)越多。

　　但競(jìng)拍人數(shù)的不斷擴(kuò)大，也意味著土地資源愈發(fā)供不應(yīng)求。多方哄搶的結(jié)果，必然導(dǎo)致新推地塊高開(kāi)高走。越多名企關(guān)注的地塊，溢價(jià)的比例越高，誕生新地王的可能性越大。而近一年來(lái)廣州、北京的地王多為國(guó)有企業(yè)的背景，也讓民眾覺(jué)得政府有意再次拉動(dòng)房?jī)r(jià)，是政府在催生地王。一旦這股思潮泛濫壯大，后果不堪設(shè)想。

　　編后語(yǔ)

　　古人云，民以食為天。

　　21世紀(jì)，中國(guó)人都知道，房子大過(guò)天。

　　只要老百姓還將買(mǎi)房視為頭等大事，那么一個(gè)又一個(gè)新地王依然會(huì)源源不斷地出現(xiàn)。

　　下一個(gè)地王是誰(shuí)之一石驚天

　　by 《東地產(chǎn)》劉昀 梁繼賢

　　沉寂了大半年之久的中內(nèi)環(huán)土地市場(chǎng)，終于在9月迎來(lái)全面井噴。據(jù)上海規(guī)劃和國(guó)土資源網(wǎng)的資料顯示，本月共將推出中內(nèi)環(huán)地塊9幅，共計(jì)422082.9m2。而之前8個(gè)月內(nèi)，平均每月中內(nèi)環(huán)出地量不足2幅。

　　中內(nèi)環(huán)“稀土”井噴期來(lái)臨

　　6月11日，南京朗詩(shī)地產(chǎn)旗下的上海朗華置業(yè)有限公司以4.22億元人民幣拍得上海長(zhǎng)寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊。與動(dòng)輒數(shù)十億的北京地王相比，該地塊明顯不夠大氣。

　　徐虹北路為今年9月以來(lái)推出的首塊內(nèi)環(huán)“黃金地”。

　　《東地產(chǎn)》記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，許多開(kāi)發(fā)商拿地的熱情都很高漲，但對(duì)目前的高地價(jià)都顯示出畏難情緒。

　　綠城集團(tuán)旗下綠宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司綜合管理部副經(jīng)理張靜表示，綠城的儲(chǔ)地量已經(jīng)不足，有好的地塊也會(huì)考慮?！安贿^(guò)，現(xiàn)在的地價(jià)真的很?chē)樔恕！睆堨o感嘆道。

　　保利集團(tuán)旗下子公司保利建標(biāo)投資顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)部主管羅曉舫則承認(rèn)保利也有拿地想法，“但作為國(guó)企，保利會(huì)更加謹(jǐn)慎。綜合考慮各項(xiàng)因素是保利一向的穩(wěn)妥作風(fēng)?！睋?jù)羅主管介紹，為了盡量避免卷入房地產(chǎn)土地市場(chǎng)的白熱化競(jìng)爭(zhēng)，保利現(xiàn)在的主要拿地方向在外環(huán)，“對(duì)于中心地塊或者好的資源，保利更多的是偏向于跟項(xiàng)目公司、政府的合作?！绷_曉舫說(shuō)。 “但現(xiàn)在的地價(jià)太高也是不爭(zhēng)的事實(shí)，所以目前還在觀察中?！?/p>

　　上實(shí)集團(tuán)投資管理部負(fù)責(zé)人王紅梅女士認(rèn)為，上海不同于廣州、北京等一線(xiàn)城市，“地王”廢置的可能性非常小。在上海成為地王的開(kāi)發(fā)商，永遠(yuǎn)處于全國(guó)乃至全世界的輿論焦點(diǎn)。若是在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中稍有怠慢，必然會(huì)遭到山呼海嘯般的輿論壓力。類(lèi)似于廣州市“27個(gè)地王24個(gè)曬太陽(yáng)”的情況，在上海是絕對(duì)不可能發(fā)生的。

　　王紅梅女士同時(shí)指出，由于上海市區(qū)內(nèi)的土地越發(fā)稀少，未來(lái)大面積的新推土地基本上會(huì)集中于外環(huán)外區(qū)域。特別是南匯并入浦東后，原有的很多工業(yè)用地很有可能會(huì)被政府相關(guān)部門(mén)重新包裝，以住宅和商辦用地的形式推出。而市區(qū)內(nèi)的新推的地塊，由于總面積較小，很難成為“總價(jià)地王”，但因其受關(guān)注度更高，開(kāi)發(fā)商需求更迫切，不斷刷新“單價(jià)地王”紀(jì)錄的可能性非常大。

　　地王爭(zhēng)霸賽

　　在8月30日上海土地學(xué)會(huì)舉辦的一個(gè)研討會(huì)上透露出的信息顯示：今年下半年上海會(huì)迎來(lái)推地高峰期。而聯(lián)系現(xiàn)今形勢(shì)來(lái)看，這個(gè)時(shí)期，則以9月一炮打響的滬上單價(jià)地王——徐虹北路8號(hào)地塊的出場(chǎng)為信號(hào)。

　　研討會(huì)上透露的數(shù)據(jù)顯示，下半年預(yù)計(jì)可供應(yīng)住宅地塊土地約120幅、1196公頃，全年預(yù)計(jì)可供住宅用地1597公頃。

　　這一組數(shù)據(jù)中，就包括了9月份推出的這9幅黃金地塊。至于政府所希望看到的“供需平衡”，“緩解樓市價(jià)格上漲過(guò)猛的局面”，業(yè)內(nèi)人士卻表示并不樂(lè)觀。

　　“政府已經(jīng)注意到了房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系，所以有了小塊推地的趨勢(shì)，”谷文勝告訴《東地產(chǎn)》記者，“但這并不意味著‘地王’就會(huì)消失——也許總價(jià)下來(lái)了，可能‘大地王’不會(huì)出現(xiàn)，但折算到每平米，‘單價(jià)地王’則會(huì)付出水面?！?/p>

　　徐虹北路8號(hào)應(yīng)聲而起，而下一塊“單價(jià)地王”又在哪里？

　　“現(xiàn)在的市場(chǎng)和企業(yè)都處在非理性的階段，很多企業(yè)并沒(méi)有仔細(xì)去考慮自己的長(zhǎng)期規(guī)劃需求和實(shí)力就去‘跟風(fēng)’搶地?！北辨诘禺a(chǎn)研究所副所長(zhǎng)劉光東認(rèn)為，下一個(gè)地王已經(jīng)“胎動(dòng)”?！澳壳暗氖袌?chǎng)和04、07年的兩個(gè)波峰十分相似……政府的宏觀調(diào)控能力正在面臨挑戰(zhàn)。最明顯的表現(xiàn)就是豪宅市場(chǎng)的火熱，在現(xiàn)下，4萬(wàn)元以下的樓盤(pán)可能都算不上豪宅了?！?/p>

　　劉光東分析：“徐虹北路8號(hào)地塊的位置還是不錯(cuò)的，但地價(jià)偏高也是事實(shí)。不過(guò)企業(yè)會(huì)有自己的考慮，假若樓市遇冷掉頭，這個(gè)項(xiàng)目更多的是選擇‘適時(shí)出擊’，降價(jià)是不可能的。更何況在目前的樓價(jià)基礎(chǔ)上，市場(chǎng)大幅回落的可能性也不大。”

　　顯然，徐虹北路刺激的不僅僅是周邊樓盤(pán)的價(jià)格，依然安睡在土地交易中心的兄弟地塊開(kāi)始躁動(dòng)。以徐虹北路為參照而形成的土地評(píng)級(jí)估價(jià)，已經(jīng)在房企心里暗暗生成。

　　“中內(nèi)環(huán)此次大動(dòng)作推出地塊，不論民企、國(guó)企都不會(huì)輕言放棄，只要它有上海拿地計(jì)劃?！眲⒐鈻|說(shuō)，“關(guān)鍵問(wèn)題是，企業(yè)在今年樓市中‘被動(dòng)接受業(yè)績(jī)的褒獎(jiǎng)’，這樣‘機(jī)會(huì)主義’更容易誕生地王。”