中國房地產(chǎn)業(yè)上半場已經(jīng)謝幕 大戲主導力已變

　　誰主導了這幕大戲？

　　站在現(xiàn)在的時間節(jié)點上回顧過去，中國房地產(chǎn)的上半場已經(jīng)結(jié)束，這幕大戲的主導力已經(jīng)發(fā)生了變化。

　　毛大慶（萬科集團副總裁，北京萬科總經(jīng)理）看了一眼表，再過10分鐘后，他將去赴飯局，和中國最有名的導演張藝謀吃飯。

　　10年可以只是腦海中的一瞬，也可以很漫長。外界人眼中的毛大慶，變化很大。從外資企業(yè)凱德置地，到中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)、最賺錢的區(qū)域之一做總經(jīng)理，這是中國許多房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人夢寐以求的職位。對毛大慶來說既是巨大的壓力，也是巨大的動力。

　　10年，演繹了太多的悲喜離合。毛大慶慨嘆自己，開發(fā)商也是演員。而站在現(xiàn)在的時間節(jié)點上回顧過去，中國房地產(chǎn)的上半場已經(jīng)結(jié)束，這幕大戲的主導力已經(jīng)發(fā)生了變化。

　　“銀行只是工具”

　　從1993年開始，住房開始商品化，但到了1998年，中國的房地產(chǎn)市場才真正走向市場化。“從財富積累來看，上半場解決了‘從無到有’的問題，居住需求從沒有到有。”但在毛大慶看來，前15年只是中國房地產(chǎn)市場的萌芽階段。

　　這15年里，發(fā)生的最重要事莫過于1998年“23號文”（《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》簡稱“23號文”）的出臺。

　　它之所以被反復提及，是因為它的出現(xiàn)促使我國房改取得突破性的進展，它令一個行業(yè)就此從弱小走向壯大，改變了一個行業(yè)的生產(chǎn)方式。新制度的確立也必然會激發(fā)住房生產(chǎn)力的大發(fā)展。

　　然而，究竟是什么推動了一個行業(yè)的生產(chǎn)方式的改變？“23號文”中提出，發(fā)展住房金融。首先是擴大個人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可以發(fā)放貸款。取消對個人住房貸款的規(guī)模限制，適當放寬個人住房貸款的貸款期限。與此同時，政策明確表示支持房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設(shè)。房地產(chǎn)對資金的需求量很大，且周轉(zhuǎn)周期長。房地產(chǎn)業(yè)離不開金融支持。

　　這一政策徹底改變了中國的需求群體和供給群體。一項數(shù)據(jù)或能反映房地產(chǎn)和銀行的緊密依存度。到2010，房地產(chǎn)的開發(fā)貸款和個人得住房按揭貸款已經(jīng)占到貸款的增量和整個貸款余額的20%左右。

　　這樣“過分”緊密的關(guān)系曾數(shù)次引來擔憂。梳理中國10年內(nèi)幾次重大的調(diào)控，都跟銀行信貸風險有關(guān)。每一次調(diào)控的手段必然會涉及金融和信貸手段。最先來襲的風暴是“121”號文件（《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》）。“121號文件”要求通過提高購房按揭首付比例等手段控制房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風險，遏制房地產(chǎn)市場泡沫。

　　但一出臺，就遭遇了強大的博弈，這也成為房地產(chǎn)利益集團左右決策的里程碑。最終，在地產(chǎn)商們的激烈反對下，國務(wù)院當年8月發(fā)出了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號文)，首次將房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。

　　“121號文件”由此無疾而終，主持制定“121號文件”的人民銀行貨幣政策司司長戴根有也在不久后調(diào)離。中國房地產(chǎn)業(yè)界“思想家”馮侖則在2003年8月16日(第30期)《證券市場周刊》以“市場的力量真酷”為題撰文，稱“市場的力量決定一切。所以說‘121號通知’客觀上劃了一個時代，那就是市場思考不說話、不作為的時代過去了，代之而起的是一個自為的房地產(chǎn)時代”。

　　“121號文件”之所以受到開發(fā)商的強烈的反對，是因為觸碰到了開發(fā)商的融資命脈。盡管任志強為代表的開發(fā)商抨擊，國家對銀行的這種特殊限制實際并不符合市場經(jīng)濟的原則，因為銀行大多成為股民所有的企業(yè)行為，盈利能力與水平已與股民的利益相關(guān)。“銀行缺乏獨立性，它只是政府手中的工具。”任志強說。

　　開發(fā)商的偉大與渺小一場激烈的博弈，開發(fā)商群體的地位前所未有的提升。許多草根出生的開發(fā)商，第一次用自己的力量，逆轉(zhuǎn)了政策的走向。

　　雖然取得了博弈的短暫勝利，但121號文件出臺之后，緊迫感傳導至開發(fā)商，不論121號文件出臺與否，新的融資渠道產(chǎn)生是必然趨勢。

　　幾乎是從2004年開始，開發(fā)商紛紛尋求多元化融資道路。他們曾經(jīng)想借助外資來擴大規(guī)模，用他人的錢來幫助自己，卻發(fā)現(xiàn)許多外資基金經(jīng)理是“站在門口的野蠻人”，是和自己來“分羹”的。昌盛中國董事長鄒錫昌就曾痛陳，“我是被高盛狠狠騙過的人。”許多開發(fā)商希望借助REITs來拓寬融資渠道，但是最終也受政策限制?？鄬ぶ蟀l(fā)現(xiàn)，還是銀行信貸的資金成本最低。

　　種種努力都是為了抵御調(diào)控對企業(yè)帶來的影響。許多企業(yè)紛紛尋求上市路徑，無論是赴港上市，還是A股上市。無論是通過借殼手段還是直接IPO。為了融得巨資，眾多企業(yè)不惜斥巨資買地。一輪又一輪的買地潮推高了房價，同時給地方政府帶來了巨大的土地出讓收入。

　　合生創(chuàng)展總裁薛虎在接受本報記者采訪時回憶，當時合生創(chuàng)展2002年以極低的價格拿到千畝京津新城開發(fā)用地，但此后再也沒有這樣的機會。彼時的政府不成熟，制度還未健全，政府需要和開發(fā)商一同成長。

　　“開發(fā)商和地方政府的關(guān)系既是矛盾也是同盟的關(guān)系。”易小迪說。而任志強更是毫不客氣地指出，地方政府和開發(fā)商之間不存在博弈的關(guān)系，是利益的共同體，開發(fā)商在經(jīng)營公司，地方政府在經(jīng)營土地和稅收，以此來改變城市面貌，提高居民的生活水平。

　　違背1998年房改初衷的是，在地價的節(jié)節(jié)上升中，房價不斷被推高，住房矛盾變得日益尖銳。2006年-2007年底的搶地大戰(zhàn)中，有的開發(fā)商“遍體鱗傷”，亦有開發(fā)商就此走向新的“輝煌”?？噢哌^來的開發(fā)商等到了政府出手救市。土地曾經(jīng)是上市的籌碼，也是企業(yè)的“負累”，但最終轉(zhuǎn)化為巨額的財富。
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　　土地實行招拍掛制度以后，解決了腐敗的問題，解決了公平競爭的問題。但在任志強眼里看來，也同時帶來了地方政府對土地的“壟斷”，無論是經(jīng)營權(quán)還是收益權(quán)。開發(fā)商也成為了“壟斷”的受益者。正是壟斷下，開發(fā)商開始囤積土地。“這是根本性的變化，之于開發(fā)商，房子似乎變得越來越不重要。”易小迪說。

　　房價暴漲，開發(fā)商成為了民眾指責的對象。“開發(fā)商成為了房價上漲的替罪羊。”易小迪說。

　　為什么數(shù)年來屢次調(diào)控，房價都沒有回落？易小迪認為，首先是分配方式出現(xiàn)了問題。不得不承認的是，10年來，這也恰是中國貧富分化加劇的過程。有開發(fā)商告訴記者，在他們公司，普通職工的工資在10年間也許只上漲了一倍，從月薪1000元到1500元，但區(qū)域經(jīng)理年薪可能從20萬上漲到了200萬。主管和員工的差距越來越大。這也整個社會的縮影。

　　其次是供應的問題。供需矛盾造成的尖銳矛頭，指向了囤地的開發(fā)商。開發(fā)商成為暴利的制造者，成為制度的受益者，囤積土地也可以積累財富。表面如此，但背后隱藏著太復雜的利益格局。如獨立經(jīng)濟學家謝國忠所言，“中國過去的社會矛盾的中心是吃飯的問題，溫飽的問題，現(xiàn)在中國的社會核心矛盾是房地產(chǎn)的問題。很多人怪開發(fā)商。其實這個核心的問題是地方財政模式的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商都是為政府打工的。”

　　要不要專家？

　　提及獨立經(jīng)濟學家謝國忠，他曾是中國房地產(chǎn)市場上赫赫有名的人物。自2004年放言內(nèi)地房地產(chǎn)泡沫伊始，謝國忠的名字就與房地產(chǎn)市場的一舉一動緊密相連。彼時他的身份是摩根士丹利亞洲區(qū)首席經(jīng)濟學家。

　　謝國忠因為“摩根士丹利一面唱衰中國房地產(chǎn)，一面大舉吞下中國許多物業(yè)”而備受攻擊。彼時的國際投行，對許多開發(fā)商來說是新鮮事物。許多人并不知道，謝屬于投行的研究部門，和業(yè)務(wù)部分完全獨立。在經(jīng)濟學界，不同的經(jīng)濟學家有不同的觀點亦屬正常。但在特殊的歷史時期，謝的言論被無限放大。

　　中國房地產(chǎn)市場，并不缺少專家的身影，爭論早已開始。2001年12月25日，中央電視臺《房產(chǎn)報導》報道了清華大學教授魏杰題為《2002年，房地產(chǎn)的冬天》的講話。講話在曾任建設(shè)部政策研究中心主任的包宗華看來，是在一些遠離我國房地產(chǎn)實際的數(shù)據(jù)上，作出的預測，但引起了強烈反響。

　　毛大慶說，“政策在不斷修正，大家對未來充滿不確定性，市場、投資者、購買人群有大量的不健康心態(tài)出現(xiàn)。”

　　這從另外一個側(cè)面反映出市場的迷茫情緒，不僅普通購房者迷茫，有時連開發(fā)商和政府官員也難以看清局勢。而由于政治經(jīng)濟體制的不同和文化的差異，中國難以簡單照搬別國的經(jīng)驗。中國房地產(chǎn)的市場化在摸索中前進。

　　但不應忽視的是，正是因為許多行政式調(diào)控的短期性，帶來了市場的波動。任志強、易小迪等開發(fā)商和一批學者呼吁的是建立長期的制度和法律，來規(guī)范中國房地產(chǎn)的市場化。只有制度穩(wěn)定，才可能帶來穩(wěn)定的預期和穩(wěn)定的發(fā)展。

　　政府如何作為？

　　1999年，全國商品房每平方米的平均價格是1857元，大城市則是二三千元，中小城市一千多元、幾百元。如果回到舊制度，房價很低，也沒有房地產(chǎn)商的暴利。種種矛盾似乎正是市場化來帶的。但走向改革之路的中國地產(chǎn)無法回頭。

　　“任何一項新制度的建立，總會受到客觀條件的和主觀認識的局限，執(zhí)行中也會出現(xiàn)是否得力的問題。”包宗華曾撰文指出。

　　政府也在摸索市場化的經(jīng)驗。如薛虎所言，政府在成長。房改之初，當時在經(jīng)濟界比較流行的說法是，在市場經(jīng)濟條件下，政府不要管物價。在這種思想的影響下，政府部門從過去的管得過多，一下子轉(zhuǎn)為在房價等許多重大問題上撒手不管。

　　在包宗華看來，多年里，對有些城市房價漲得過快的問題，政府部門也頗感無力。如果真能按“23號文”的要求，對中低收入者充分供應經(jīng)濟適用房，自然會使每年建設(shè)中中小套型、中低價位的住房占建房總量60%甚至70%以上，就能夠保證一批中等收入的人群買得起房子。但由于制度設(shè)計的缺陷和執(zhí)行中的偏差，每年建設(shè)經(jīng)濟適用住房只占總建房量的4%-5%。

　　從監(jiān)管乏力到頻繁干預，讓許多開發(fā)商看到了有計劃的市場經(jīng)濟本來的面目。如易小迪所言，開發(fā)商是逃不過政府的手掌心的。而2008年的金融危機更讓開發(fā)商看到個體的渺小。正是政府出手救市，才讓許多開發(fā)商幸免于難。

　　“房地產(chǎn)關(guān)乎國計民生，這么大一個產(chǎn)業(yè)，每個國家，每個政府都在干預，而且只有政府才有能力干預。”凱德置地華北區(qū)副總經(jīng)理韓維在接受本報記者采訪時說。房改倡導中國的房地產(chǎn)市場化發(fā)展方向，但越來越多的人清楚地認識到，市場經(jīng)濟也離不開計劃和指導。在新的市場化格局下，政府究竟該管什么？任志強的意見是，“將市場的歸市場，保障的歸保障。”加大土地供應，加大保障房的建設(shè)，才能緩解住房矛盾。

　　再次翻開23號文，紛繁的市場只是尋找一條回歸當初設(shè)想的路。
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　　那些最好的銷售時光

　　人人都說蔣欣（化名）很幸運，因為他趕上了2007、2009年樓市最火爆的時候。而且，避過了艱難的2008年；在住宅市場似將下行的當口，又及時抽身，轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。

　　2006—2008年，他在北京橡樹灣做營銷工作；2009年他在西堤紅山，并負責華潤置地大興項目的前期策劃。僅聽這兩個北京項目的名字，你就知道，他的營銷工作多么出色。

　　這兩個樓盤都是北京樓市的明星，也是北京清河上地和西二環(huán)區(qū)域的標桿，前者從2006年的8000多元飆升到現(xiàn)在的近3萬元，后者從14000余元升至最高近4萬元。

　　年輕的置業(yè)者們2006年，蔣欣清華大學碩士研究生畢業(yè)，順利進入了華潤集團。這是一家大型央企，旗下?lián)碛卸鄠€獨立產(chǎn)業(yè)。在此之前，市場營銷專業(yè)的蔣欣已經(jīng)有了兩三年的工作實踐經(jīng)歷——賣樓，在北京多個住宅項目擔任銷售，積攢了房地產(chǎn)第一線的經(jīng)驗。

　　他第一站便在華潤置地北京著名的項目之一——橡樹灣。

　　2005年以當時的天價拍得的橡樹灣地塊，是華潤置地北京公司的主攻項目，2006年甫一開盤，價格便在8000左右。

　　這在當時的清河上地區(qū)域，北京五環(huán)外，無疑是天價。當時北京的四環(huán)內(nèi)的主流項目的售價也不過在7000元左右。

　　“還就是有很多人買。”蔣欣認為，公司的客群定位非常準確，針對海淀高校人群及其衍生群體，這些人具有濃厚的學院情結(jié)，定位為硅谷生活城的橡樹灣，契合了他們的心理。

　　蔣欣說，海淀人群的需求很驚人，其中又多是年輕人，剛畢業(yè)不久在外企工作，或者畢業(yè)幾年自己創(chuàng)業(yè)，他們比一般的年輕人要富有，出于對學校的依戀，以及對海淀的熱愛，他們不愿意離開這個地方，而這個區(qū)域，在橡樹灣之前，并沒有他們理想中的心靈家園。

　　于是，總建筑面積70萬平米的橡樹灣，一路上漲。2007年，橡樹灣最高賣到17000元/平米，2009年底，更漲到驚人的25000元/平米。

　　在海淀高校浸淫已久、常混跡于各大校內(nèi)論壇的北大博士生小楚說，這里的人很怪異，他們月收入20000，也敢去買單價25000的房子，還要100平米，月供過萬，而老婆燙個幾百塊錢的頭發(fā)，他們就要大聲嚷嚷抱怨。“水木清華的BBS里面，這種人很多。”他們可以過很樸素的日常生活，卻一定要買個好房子。

　　蔣欣很能理解這些人。他本身就是清華的一分子，“一開始橡樹灣買房的基本上都是貸款，后來一次性付款漸漸多起來了，”他說，有的人財富的增長是跳躍式的，像很多在中關(guān)村做生意的，在外企升到管理層的，買房換房的速度也很快。

　　他覺得，橡樹灣把區(qū)域和人群的潛力幾乎挖到了極致，對于首期買橡樹灣的人來說，他們的財富跟著項目一起升值。是不是當年拿天價地時就想到了呢？蔣欣不知道，他說，這是時代造就的奇異景象。

　　我就一張支票，你賣不賣橡樹灣已經(jīng)創(chuàng)造了奇跡，讓蔣欣更想不到的，還在后面。

　　2009年春節(jié)后的一天，一個中年男人來到位于西二環(huán)的西堤紅山售樓處，掏出一張100萬的支票，說，我就這張支票，你們看著給我套房子吧。

　　此時，蔣欣已升職做主管，開始運作西堤紅山的營銷策劃。這個位于北京西二環(huán)的項目，2008年開盤價18000，卻始終賣不動，2009年初降到14000。

　　由于臨近西客站，隨著2009年樓市復蘇、太原至北京的動車投入運行，以及未來北京至石家莊、鄭州等地的動車前景，西堤紅山吸引了不少來自山西和河北等地的人士。

　　后來，蔣欣知道，這個男人是山西省某縣城公務(wù)員系統(tǒng)的一位人士，當然是比較高的那個階層。這類人群在北京的購房率非常高。

　　這一年的4月，蔣欣和他的團隊再次創(chuàng)造了奇跡，該月西堤紅山開盤當天，銷售10億！

　　未幾，西四環(huán)的遠洋沁山水也宣布開盤當日銷售10億，這個雙十億的神話，引爆了北京樓市。

　　這之后，西堤紅山價格上漲，從14000到18000，再到后面的新品25000、30000，每一次，都伴隨著北京樓市的狂漲。

　　5月份，蔣欣碰到了來自山西長治的一對梁姓夫妻。他們是所謂的煤炭產(chǎn)業(yè)鏈上的富豪，資產(chǎn)早已過億，來北京后，他們看過了遠洋萬和城、龍湖唐寧ONE這些豪宅。蔣欣向他們推薦了西堤紅山的新品紅山世家，全是大戶型，位于整個項目的中心。

　　但梁先生夫婦更為看重的，卻是項目所配備的教育資源——北京小學，雖然他們?nèi)瞬辉诒本瑓s想把孩子送到北京來就學。“之前他們看遠洋萬和城的大戶型，600多萬，那個女士差點就要交定金了。”蔣欣說。

　　整個2009年，蔣欣清楚地感覺到，北京市場上到處都是這類錢多得不知怎么花出去的人。他和同行交流，3萬-4萬元單價的豪宅都賣得很好，當年北京市場的銷售冠軍是位于北三環(huán)的太陽公元，單個項目一年賣了40億，價格也從18000飆升到了40000。

　　因為對這些富人來說，地段優(yōu)越、資源稀缺的豪宅，似乎更加保值增值——這也是蔣欣他們極力去游說客戶的。

　　此時，蔣欣記憶中那些2006年之前的初次置業(yè)者的面孔，已經(jīng)非常模糊，首付幾萬塊，對他們來說，都是很大的開銷，還要同家人商量再商量。

　　他唯一記得的是一個女孩，2004年就拿了5萬塊，來到北京通州的藍調(diào)沙龍售樓處——當時蔣欣正在那里，就是這5萬塊，女孩訂了一套70平米的房子。

　　對比之下，愛思考的蔣欣覺得，樓市的問題不是在價格，而是在整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，收入不均衡，再分配因為4萬億的投資更加畸形，更多地流入富人手中，他的很多客戶便是如此。

　　離開，是幸運還是正確？

　　2008年，橡樹灣暫時沒有怎么賣，蔣欣去做了很多其他項目的前期工作；2010年，西堤紅山的小戶型新品賣得也不怎么好。此時蔣欣已調(diào)去外地，參與運營公司的大型綜合體項目。

　　有人說他很幸運，住宅下行的時候他都不在場。“我現(xiàn)在更看好消費市場，看好商業(yè)地產(chǎn)”，他說，這么多的調(diào)控政策出臺，主要是針對住宅市場，而商業(yè)地產(chǎn)，卻是國家拉動內(nèi)需、消費的關(guān)鍵一環(huán)。未來，人們必然需要更多的消費場所、娛樂場地等等。

　　這也是央企華潤置地的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，這家公司更多地看好商業(yè)地產(chǎn)，并投入了大量資金在里面，他們的目標是香港的新鴻基，擁有更多的持有型物業(yè)。

　　現(xiàn)在是暫時離開住宅市場，這個決定是正確的。蔣欣這么想，將來很可能還會運作住宅項目。

　　6年來，蔣欣見過了太多形形色色的買房人，千金豪擲，或是小心翼翼，也見過那種一降價就要退房的人，驚慌到恐懼。

　　他看到了一個社會的縮影。那種對不動產(chǎn)的狂熱，對財富增長的信仰，那些啃老族，以及那些擁有中西方教育和職業(yè)背景的群體，在樓市中，真面目纖毫畢現(xiàn)。信譽和契約在這個市場中，似乎不起什么作用。

　　“炒房只是其中一種，我身邊很多人炒黃金，炒大蒜，什么都有。”蔣欣的視野并沒有局限在房地產(chǎn)，教育背景和公司背景，加上勤于思考和學習的習慣，讓他看得更長遠。

　　從普通的銷售到營銷總監(jiān)再到項目主管，他的升職之路可謂一帆風順。不到30歲，他已經(jīng)做到一家大型公司的管理層，擁有至少兩套房產(chǎn)。有時候，見了太多因為房子而改變了人生狀態(tài)的人，他總是想，如果沒有做這一行，他自己現(xiàn)在會是什么樣子？