鼎暉、中金入局 第一物業(yè)靠什么重估物業(yè)價值？

提起物業(yè)，很多人的印象也許還停留在樓下微笑著露出八顆牙齒的客服，站的筆直的保安。也許直到杭州保姆縱火案發(fā)生后，才知道物業(yè)原來在每個人生活中扮演著如此重要的角色。

早在很多年前，有家企業(yè)就意識到物業(yè)在場景塑造中的重要性：我們是群居者，我們需要社交、需要生意、需要文化、需要藝術、需要一個溫暖而科技的社區(qū)。而這社區(qū)背后的推動力量是物業(yè)。

這家名為第一物業(yè)（北京）股份有限公司的企業(yè)希望用綠色科技撩撥物業(yè)神經(jīng)、成功引得鼎暉、中金入局。

50億元市值的小目標

根據(jù)公開資料顯示，中國物業(yè)管理行業(yè)在過去十幾年保持穩(wěn)步增長態(tài)勢。在每年新房的穩(wěn)定竣工、物業(yè)服務滲透率的逐步提升以及高品質物業(yè)服務的強勁需求支撐下，預計未來5年行業(yè)仍將保持較快增長，到2021年市場規(guī)模將突破8000億元。中國物業(yè)管理行業(yè)未來將會是一個萬億級的市場。

第一物業(yè)（北京）股份有限公司董事長張鵬對挖貝網(wǎng)表示：“隨著市場風向的變化?，F(xiàn)在的物業(yè)行業(yè)已經(jīng)從粗放走向了精細。第一物業(yè)不是一個普通的物業(yè)公司，它在不斷挖掘業(yè)主深層次的需求。”

以第一物業(yè)在北京西三旗的項目為例，根據(jù)介紹，這個小區(qū)當時存在許多的問題，換了多種物業(yè)公司也始終得不到解決。第一物業(yè)在接手后，對小區(qū)居民展開走訪調查，對居民反映的問題進行歸納總結、集中處理。

首先第一物業(yè)按照小區(qū)的消費水平，對配套的設施進行了更新代換，并將小區(qū)的停車位重新歸化，清除私建的地鎖等設施，將80%的車位通過搖號的方式，重新劃分到居民手中；鑒于小區(qū)道路過于狹窄，第一物業(yè)對小區(qū)的道路進行規(guī)劃，將社區(qū)內的大部分道路劃分為單行道、以保障業(yè)主的正常出行。

此外，將小區(qū)地下室中停放的上千輛老舊自行車進行清理，改造后的地下室成為了供居民讀書、健身、休閑娛樂的場所。這也是第一物業(yè)對于社區(qū)場景的想象：有社交、有藝術、有生意、有文化。

張鵬透露：”這些是已經(jīng)成型的小區(qū)，我們只能靠后期一點點去修改。但第一物業(yè)最具有特色的模式，是對于開發(fā)商的早期介入。“

挖貝網(wǎng)了解到，第一物業(yè)會在房屋建設起就開始對開發(fā)商進行監(jiān)督，從業(yè)主角度向開發(fā)商反饋問題。這樣的前期介入也保證了第一物業(yè)可以對社區(qū)進行充分的了解，當居民詢問有關于小區(qū)建設的問題時，物業(yè)可以細致解答。

如果說這些只是與服務相關，那么第一物業(yè)獲得的9項技術專利才真正體現(xiàn)了第一物業(yè)的優(yōu)勢——綠色科技。

根據(jù)第一物業(yè)公開轉讓書顯示，第一物業(yè)公司具有第一物業(yè)擁有雨水井防堵裝置、熱水微循壞裝置、地下車庫通風采光裝置等9個國家專利。專利的應用有助于業(yè)主居住時生活成本的降低，生活質量的提高。“第一物業(yè)要做的是健康人居、科技智能、降低業(yè)主的生活成本。”張鵬表示。

2016年4月，第一物業(yè)掛牌新三板。2017年，第一物業(yè)獲得1億元融資。由鼎暉投資領投，中金公司、中信證券、華融投資、長江證券、東北證券等機構跟投。

張鵬表示：”我對這些投資人承諾，未來三年，我們希望能達到市值50億元的小目標。”

鼎暉投資等其他投資者則認為這個目標也太小了，他們看到的不僅僅是第一物業(yè)2016年3.03億元的營業(yè)收入、4247.23萬元的凈利潤：”第一次看到一個物業(yè)公司具有9個國家專利。”

事實上，資本市場早已形成對于物業(yè)公司的共識：短，能獲取利潤，長，能把住用戶入口，挖掘社區(qū)產業(yè)的價值。為了把住入口，各大物業(yè)公司致力于差異化競爭，如萬科物業(yè)的睿服務“生活因幸福而改變”、彩生活的彩之云“把社區(qū)服務做到家”、長城物業(yè)的一應云“一切為社區(qū)生活所需”等。

張鵬表示：“術業(yè)有專攻，第一物業(yè)就是一家綠色科技物業(yè)公司。這個“綠”是真正具有技術含量的，能源方案、設施設備是從開發(fā)商建筑圖紙就開始參與的，貫穿到房屋交付。這是第一物業(yè)在行業(yè)深耕18年所建立的技術壁壘，是第一物業(yè)的核心競爭力。”

張鵬認為，第一物業(yè)所踐行的正是物業(yè)未來的發(fā)展趨勢：數(shù)字智能化、產業(yè)生態(tài)化、服務與運營無界化方向發(fā)展，重新定義人與物業(yè)的鏈接。

綠色傳承

第一物業(yè)所說的“綠色”近幾年早已經(jīng)成為一個所有人耳熟能詳?shù)脑~匯。挖貝網(wǎng)了解到，“綠色”不是第一物業(yè)趕風潮而去做的事情，而是繼承自母公司當代置業(yè)的基因。

如果說第一物業(yè)可能很少有人聽過，那么其背后母公司當代置業(yè)，大眾可能也所耳聞；如果當代置業(yè)不為大眾熟悉，那么每個來過北京的人到過東二環(huán)的人，一定都會對東直門的MOMΛ和萬國城MOMΛ印象深刻。

故事起源于2000年，那時的中國房地產處在加速發(fā)展期。用張鵬的話來說，那時候做地產，隨便拿一塊地就可以賺錢。

那一年，碧桂園建設度假村，打造五星級酒店之家；萬科號稱要打造中國人普通住宅；龍湖品牌大手筆投入園林豪宅，王健林試水商業(yè)地產。剛剛成立的當代置業(yè)也在想著如何從一開始就和他們有所區(qū)別。

據(jù)張鵬透露，那時候的當代置業(yè)就希望打造一套先進的科技系統(tǒng)，使一座房子不用空調、不用暖氣、不用開窗，依然能夠保持24小時恒溫恒濕，和居住狀態(tài)的舒適、健康。

張鵬表示：“17年前，綠色在中國并不普及。開發(fā)商基本上是什么是高能耗就做什么，造成了巨大的能源消耗。當時我們董事長就在想，綠色一定是未來的大趨勢。”

此后的幾年當代置業(yè)一直在推動綠色化進展，直到2006年，建設部才出臺綠色建筑的評判標準。而彼時，當代置業(yè)已經(jīng)在綠色路上走了6年之久，足以證明了當代置業(yè)的戰(zhàn)略眼光。

如果說沒有遺憾也是不可能的。綠色化背后是資金的大量投入和與當時主流市場不符帶來的進展緩慢。“那個年代做綠色的企業(yè)都比較難。”張鵬嘆息道。

當其他房企做的風生水起的時候，當代置業(yè)卻錯失了市場化浪潮中將企業(yè)做大的最好機遇，至今游走在房企第二梯隊。

張鵬表示：“當時有很多人說，當代面前明明有一條大路可以走，卻執(zhí)意要拿著鐮刀開辟出一條新路。但是綠色就是當代的堅持。”

這樣的堅持換來的是，雖然北京霧霾天數(shù)量日益增加，但當代MOMA里面的住戶卻不絲毫不受影響。張鵬表示：“當代MOMΛ有一套新風置換系統(tǒng)，無論天氣好壞，住戶都不用開窗。”

用他的總結來說，當代置業(yè)有空氣質量獨特解決之道、取暖制冷獨特解決之道、能耗運行費用降低獨特解決之道。

隨著環(huán)境的日益惡劣，當代置業(yè)堅持的開發(fā)模式終于進入主流視野，成為開發(fā)商轉型關鍵詞。

然而在張鵬看來，其他開發(fā)商所說的“綠色”還是與當代置業(yè)所說的“綠色科技”存在很大的不同。“綠色不僅是綠化、建筑材料這些面上的東西，更是能源自控、空氣置換等綠色科技。后來者起跑的時候我們已經(jīng)出發(fā)很久了。”

這些優(yōu)越性體現(xiàn)在，比如其他開發(fā)商在研究集中式恒溫恒濕時，當代置業(yè)已經(jīng)做分戶式開發(fā)了；其他開發(fā)商為毛細管漏水問題焦頭爛額，當代置業(yè)已經(jīng)將難點突破到了天棚管的更高級別。

綠色技術是否能助力當代置業(yè)在房地產市場上彎道超車不得而知，但挖貝網(wǎng)通過與張鵬的談話發(fā)現(xiàn)，當代置業(yè)已經(jīng)沿著綠色房地產開發(fā)全流程價值鏈多級裂變，開發(fā)了12種商業(yè)模式，“當代置業(yè)也許做的不是最極致的，至少是走的最遠的。”張鵬如此定義。

生態(tài)圈

張鵬介紹說：“2013年，我們就在想，房地產市場飽和后，該怎么發(fā)展。”

事實上，大部分地產商也早已認識到了這一點，以地產開發(fā)為主體，不斷向外延伸。

“地產商目前延伸到了設計公司、施工總承包公司、裝修公司、物業(yè)公司，這是一條產業(yè)鏈，但當代置業(yè)圍繞這條生態(tài)鏈孵化出了更多服務，前端是房地產金融，當代置業(yè)做綠色金融資本；中間叫綠色房地產開發(fā)，當代置業(yè)已經(jīng)形成了有特色的科技健康住宅開發(fā)；后端叫移動互聯(lián)的社區(qū)服務平臺，這是一個生態(tài)系統(tǒng)。”

張鵬拿第一物業(yè)為例，“我常說第一物業(yè)不是什么都做，但也是什么都做，因為它有無數(shù)個兄弟公司來支撐它。”第一物業(yè)通過提供物業(yè)服務把握住社區(qū)這個流量入口，再通過營造社區(qū)便利店、健身房，幼兒園，餐飲，電影院，聯(lián)合辦公等場景挖掘社區(qū)價值。

個體間互相支撐卻又相互獨立。如今和第一物業(yè)一樣，原本附著在地產里面的增值服務已經(jīng)形成了自有的商業(yè)模式。

張鵬表示，要做大平臺、小組織激發(fā)內部創(chuàng)新，才能有效保證當代置業(yè)在綠色科技方面有足夠儲備支撐。

據(jù)挖貝網(wǎng)了解，第一資產已經(jīng)完成了四十余家創(chuàng)業(yè)公司的孵化，形成“五大綠色事業(yè)群”：綠色社區(qū)事業(yè)群、綠色教育事業(yè)群、綠色空間事業(yè)群、綠色科技事業(yè)群、綠色金融事業(yè)群。

除了已經(jīng)在新三板掛牌的第一物業(yè)，目前“第一”系的第一體育也已經(jīng)取得新三板掛牌同意函。根據(jù)公開資料顯示，第一體育通過經(jīng)營中高端健身會所，為客戶提供專業(yè)的健身及體育運動服務，涵蓋各類體育運動項目、綠色健康生活方式指導、綠色健康膳食建議等項目。

代表著當代置業(yè)最高綠色、科技建筑水準的35人研發(fā)設計院團隊成立了“第一人居”。目前也已開始籌備新三板掛牌。

“我們希望打造一個有飛禽、走獸等等生物的叢林生態(tài)，現(xiàn)在我們孵化的項目有的可以跑了，有的還在襁褓里，能生存多久就靠自己本事了”，張鵬表示，目前走的最遠的無疑是51VR。

據(jù)其介紹，51VR是VR、AR在看房、驗房過程中的規(guī)模化商業(yè)應用，VR技術實現(xiàn)的交互式樣板間能夠跨越時間和區(qū)域限制，使得用戶獲得沉浸式看房體驗。獨立的運作機制使得萬科、綠地、華潤、融創(chuàng)等原本有競爭關系的房企，也成為了51VR的客戶。

“要么快速增長，要么緩慢死亡。”這是每個生態(tài)個體的理念。“我們對內部孵化項目和創(chuàng)業(yè)公司劃定的紅線是不能虧錢，他們六個月內須拿到天使投資。”張鵬透露。這就要求每個團隊必須具有狼性。

叢林法則

狼性的培養(yǎng)離不開極其具有誘惑性的激勵機制。

張鵬透露：“我們借鑒了外部的股權激勵計劃，設計了特有的受限制股票單元持股計劃，就是完成了階段性的目標，公司就會釋放一部分股權給你，股權包括所在的子公司和以上的母公司。”

在團隊建設方面，張鵬認為初生牛犢不畏虎，因此第一資產敢于啟用大批80后、85后為領導層。以第一物業(yè)為例，根據(jù)公司公開轉讓書顯示，公司前十大股東兼第一摩碼網(wǎng)絡科技（北京）有限公司CEO李熠、北京綠建動力商業(yè)運營管理有限公司副總經(jīng)理龍晗，以及倍格創(chuàng)業(yè)CEO周賀等都是85后。

此外，張鵬認為“任何工種，不該有專業(yè)邊界， 一個員工不能在三年五年后還在一個崗位在做同樣的事。”

挖貝網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，張鵬個人經(jīng)歷就是一個不斷求變的故事。

根據(jù)履歷介紹，大學畢業(yè)后，張鵬成為公務員， 后來隨著第一波互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)的來臨 ，在互聯(lián)網(wǎng)公司歷練后， 有一個機緣，進入房地產行業(yè)。 2001年11月至今，供職于當代置業(yè)（中國）有限公司，歷任人力資源總監(jiān)、副總裁及首席運營官?，F(xiàn)任當代置業(yè)（中國）有限公司執(zhí)行董事兼總裁，擔任第一摩碼資產管理（北京）有限公司董事長、第一物業(yè)（北京）股份有限公司擔任董事長。

“畢業(yè)之后本來是公務員，后來發(fā)現(xiàn)性格不合適，就跑到北京了。做了記者一年多后，一次機緣巧合認識了當代的董事長，算下來到現(xiàn)在也有20年了。”張鵬感慨道，“所以說專業(yè)是不重要的，重要的是選擇和干勁。”

挖貝網(wǎng)了解到，當代置業(yè)在員工入職前要求他們填寫職業(yè)生涯開發(fā)與管理報告書，寫清幾年內的職業(yè)規(guī)劃和目標。“在當代置業(yè)必須放遠目光，這樣的人才有大發(fā)展。”張鵬表示。

與職業(yè)生涯開發(fā)與管理報告書一起的，還有計劃預算書、作業(yè)標準書、職責授權書、績效任務書等四書。當代置業(yè)由此建立了一套完整的運營授權機制、計劃預算機制、經(jīng)營管理機制和激勵問責機制。

張鵬表示：“流程和標準化很重要，所有的管理行為必須是標準化的。我們可以不管細節(jié)，但每個節(jié)點必須要有回饋。”

這也是當代置業(yè)敢于讓年輕人去獨立打拼的底氣，放手并不是放野馬脫韁，張鵬認為圈子越大越需要一套完整的系統(tǒng)化管理流程：“我們構建的是一個生態(tài)圈，但只憑著沖勁和熱情是不行的，這個叢林必須有約束法則。”