SOHO中國：商業(yè)地王

　　盡管一再聲稱SOHO中國不存在地荒，但在北京新商業(yè)地王的競標中兇悍舉牌還是讓人看到潘石屹對拿地的迫切。

　　文｜CBN記者 趙慧

　　9月3日，北京，經過漫長的245輪競價，SOHO中國(00410.HK)董事長潘石屹終于如愿以償。

　　SOHO中國以40億元競得北京市朝陽區(qū)望京B29項目用地，成交價超出起拍價近25億元，溢價率高達164.3%，樓面地價為每平方米10197元。

　　這是一筆潘石屹久違的土地投資生意，距他上次拿地已有6年零3個月。

　　這種情況對別的房地產企業(yè)或許不可想象，卻正是潘石屹決策的結果。2008年，潘石屹率先提出“百日危機”論，認為SOHO中國不必著急拿地，自然有現金流緊張的房地產企業(yè)折價賣樓。結果那一年SOHO中國一次都沒有出手拍地，等到2009年地產市場陽春歸來，潘石屹沒撿到便宜，也沒有新地可用。

　　本次購入的望京B29是個被潘石屹稱作“睡城”的地塊。根據北京土地儲備中心土地交易信息，連同地庫，B29項目用地建筑面積接近50萬平方米，性質為“商業(yè)金融”。潘石屹打算用其中不到5萬平方米建造商鋪，其余面積建設寫字樓。該項目預計最快2010年下半年開工，2011年預售，2012年至2013年分階段落成及入住。按照潘石屹對該地塊價格測算標準，預計售價為寫字樓每平方米3萬元、商鋪每平方米5萬元。項目落成后將全部出售，暫不考慮保留收租。目前詳細的建筑規(guī)劃及投資額尚未公布。

　　參與此地塊登記拍賣的公司共有7家，但最終出價競投的只有北京華潤、北京城建、北京城開和SOHO中國。潘石屹認為，SOHO中國最終獲勝的原因之一是其他幾家公司更專注于住宅—SOHO中國則堅持“非住宅、商業(yè)、北京(上海)”這三條原則，在拍賣會上不停兇悍舉牌。

　　潘石屹曾公開表示，SOHO中國僅有幾百萬平方米土地儲備。但他不承認公司出現“地荒”，表示除北京前門大街項目外，SOHO中國可出售樓面市值逾300億元，足夠未來3年業(yè)務增長。目前公司旗下出租的寫字樓出租率逾95%。扣除此次40億元地價，公司現金約70億元，另有約200億元銀行授信額度，沒有資金壓力。

　　潘石屹還說，以后SOHO中國將鎖定北京、上海最繁華的黃金地段，收購和買地建設兩種模式一起發(fā)展。

　　但不管說得多么輕松，SOHO中國畢竟六年沒有新增土地了。該公司曾于6月參與競標北京東四環(huán)廣渠路15號地，當時潘石屹不僅和公司高層傾巢而出，還多次現場計算土地價格。潘石屹兩次提升心理價位直至39.4億元。當價碼被拉至39.5億元時，他將筆收回了口袋。廣渠路15號地最終由中化方興投資管理公司以40.6億元成交。

　　“這個價格太不理性了?！痹趶V渠路15號地拍賣結束后，潘石屹曾抱怨道。

　　短短兩個多月后，SOHO中國成了北京新的“商業(yè)地王”。

　　不過，潘石屹仍可自圓其說。盡管溢價率偏高，他仍堅持這是筆合理的買賣：“土地周圍有成熟的高端居住區(qū)域，但缺乏具規(guī)模的寫字樓和商業(yè)設施，未來潛力很大。而底價較低是因為這塊土地拆遷的時間在很久之前，當時的拆遷成本較低，所以這一底價與目前的市場關聯不大?！?/p>