地產(chǎn)業(yè)的另類掘金者

　　在中國房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn)的這10年，專注于地產(chǎn)租售服務(wù)領(lǐng)域的21世紀(jì)中國不動產(chǎn)運(yùn)用 “特許經(jīng)營”的策略，力圖成為這場房地產(chǎn)淘金大潮中的長久優(yōu)勝者。

　　文/張鳳玲

　　19世紀(jì)中期，美國發(fā)現(xiàn)了加利福尼亞金礦，并由此形成風(fēng)行全美的加州淘金熱潮。當(dāng)年僅17歲的亞默爾也被淘金熱所吸引，投入淘金的行列。山谷里氣候干燥，水源奇缺，尋找金礦的人最感痛苦的就是沒有水喝。亞默爾靈機(jī)一動轉(zhuǎn)而挖水渠、建濾水池，向淘金客們兜售潔凈的飲用水，從而迅速發(fā)財，最終成為一代巨富。

　　在暴利、暴富層出不窮的中國房地產(chǎn)業(yè)，同樣存在著這樣的另類掘金者。盡管專項(xiàng)調(diào)控政策一項(xiàng)緊似一項(xiàng)，但備受投資人青睞的21世紀(jì)中國不動產(chǎn)悄然于2010年1月28日成功登陸紐交所。面對《首席財務(wù)官》雜志的專訪，一再表示“問題可以提得更尖銳些”的21世紀(jì)中國不動產(chǎn)的執(zhí)行副總裁容敬思，全面解讀了這個國際品牌在異象叢生的中國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健崛起的個中奧秘。

　　驚險上市

　　“截至2009年8月，21世紀(jì)中國不動產(chǎn)登陸紐交所，我們已經(jīng)等了整整10年，當(dāng)初張總與盧總?cè)〉?1世紀(jì)中國不動產(chǎn)經(jīng)營品牌特許經(jīng)營權(quán)時，就是希望有一天能夠回到美國并上市的?！比菥此碱H為感慨地表示。

　　在與兩位創(chuàng)始人理念達(dá)成一致之后，有著多年投行工作經(jīng)驗(yàn)的容敬思于2009年8月加入21世紀(jì)中國不動產(chǎn)，目標(biāo)直指海外上市。

　　“因?yàn)槲覀児疽栏椒康禺a(chǎn)行業(yè)，由于近來國內(nèi)嚴(yán)控房貸，從而市場不是很穩(wěn)定，同時又趕上迪拜危機(jī)，因此此時上市的外部環(huán)境并不算好?！比菥此颊J(rèn)為解決之道就是和投資團(tuán)隊(duì)多溝通多交流，“如果站在投資者角度，從長期來看21世紀(jì)中國不動產(chǎn)還是非常有前景的。”

　　而容敬思此前在投行積累的人脈資源為這次上市奠定了良好基礎(chǔ)，“在處理投資者關(guān)系上面，可能更加游刃有余。因?yàn)槔锩婧芏嗤缎械母邔佣际熳R，所以他們給我們提出了很好的建議和幫助。”不過21世紀(jì)中國不動產(chǎn)能夠得到投資者的青睞，“其實(shí)最核心的還是21世紀(jì)中國不動產(chǎn)這個品牌的力量和清晰的模式在美國是深入人心的，好像本土美國人基本上沒有說不熟悉21世紀(jì)中國不動產(chǎn)的?！比菥此紡?qiáng)調(diào)這是21世紀(jì)中國不動產(chǎn)上市便捷的重要因素之一。

　　雖然有著強(qiáng)大的品牌和成熟的商業(yè)模式做支撐，但是21世紀(jì)中國不動產(chǎn)上市也并非一帆風(fēng)順。

　　“路演時間大約兩周左右，從香港到倫敦，從倫敦到紐約…… 一路奔波下來?！倍谌菥此伎磥?，倒時差的艱苦遠(yuǎn)不如資本市場的波動來得令人驚心動魄，“離開紐約到波士頓時，美國股市突然間跌了400到500點(diǎn)，當(dāng)時投資者的市場信心大大受挫。本來判斷周一、周二會上升的，但到了周一、周二還在下降。這給我們的工作帶來了不小的困擾?！?/p>

　　21世紀(jì)中國不動產(chǎn)原定在紐約時間今年1月27日實(shí)施IPO，但因其臨時削減IPO的投資備案而延遲一天，最終于28日登陸紐交所。雖然美國資本市場持續(xù)走軟，但路演中投資者普遍對中國二手房前景看好，21世紀(jì)中國不動產(chǎn)最終不得不大幅調(diào)低發(fā)行價和發(fā)行規(guī)模，最終成功融資8710萬美元，大約相當(dāng)于之前融資規(guī)模的一半。不過21世紀(jì)中國不動產(chǎn)的股價表現(xiàn)在過去的兩個多月中一直表現(xiàn)得非常堅(jiān)挺。“現(xiàn)在與每股7.05美元的開盤價基本持平，所以也能看出市場對21世紀(jì)中國不動產(chǎn)的市場信心?！?/p>

　　“21世紀(jì)中國不動產(chǎn)在紐交所成功上市，是中國在紐交所上市的第一家經(jīng)紀(jì)企業(yè)。目前樓市發(fā)展的趨勢是二手房交易越來越活躍，在這個趨勢下，國內(nèi)有很多經(jīng)紀(jì)企業(yè)在境內(nèi)或境外上市，這也是行業(yè)發(fā)展成熟的一個表現(xiàn)。我相信這個趨勢對行業(yè)發(fā)展有大好處，因?yàn)樯鲜幸笃髽I(yè)提高透明度，這點(diǎn)對規(guī)范行業(yè)有很大促進(jìn)作用。21世紀(jì)中國不動產(chǎn)上市后會更加珍惜自己的品牌，服務(wù)好我們自己的客戶?！?1世紀(jì)中國不動產(chǎn)創(chuàng)始人之一、副董事長盧航高度評價了這次上市的意義。

　　避重就輕

　　1999年10月，21世紀(jì)中國不動產(chǎn)正式獲取長達(dá)25年的CENTURY品牌經(jīng)營權(quán)。容敬思澄清了外界對于21世紀(jì)中國不動產(chǎn)上市后可能進(jìn)行自營的猜測。

　　在獲得品牌經(jīng)營權(quán)后，21世紀(jì)中國不動產(chǎn)利用特許經(jīng)營的模式迅速在國內(nèi)開展了二手房買賣、租賃、新樓盤代理、房屋按揭、抵押貸款、裝修、寫字樓、商業(yè)用房租售、不動產(chǎn)評估與咨詢等相關(guān)衍生服務(wù)。

　　第一階段，21世紀(jì)中國不動產(chǎn)首先確立了華北、華南、華東三個初期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，并同步制定了戰(zhàn)略進(jìn)入北京、上海、廣州三個中心城市的戰(zhàn)略布點(diǎn)計(jì)劃，以充分發(fā)揮中心城市的輻射效應(yīng)；

　　第二階段，以2003年武漢、鄭州市場的成功啟動為標(biāo)志，率先進(jìn)入了二三線城市，開始了其中部地區(qū)的全面攻勢。

　　同時，21世紀(jì)中國不動產(chǎn)加緊了資本運(yùn)作上的步伐，以期更迅速地擴(kuò)大規(guī)模，提高在中國市場的占有率，保持其在地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中的領(lǐng)先地位。

　　不過從2006年開始，市場一度傳聞高舉高打的21世紀(jì)中國不動產(chǎn)開始出現(xiàn)虧損。對于此次上市，許多人更是質(zhì)疑其成長性嚴(yán)重不足，無力回報股東。但容敬思澄清道，“真正的原因在于我們的戰(zhàn)略開始發(fā)生了轉(zhuǎn)變。從2006年我們開始考慮大力推進(jìn)直營店，而在此之前都是以加盟店為主。加盟店雖然利潤高但整體收入很少，如果直營店規(guī)模起來以后，整個運(yùn)營規(guī)模會大大提高。所以我們在戰(zhàn)略上進(jìn)行直營與加盟店有系統(tǒng)的進(jìn)行市場擴(kuò)張?！?/p>

　　2006年，高盛集團(tuán)旗下全資子公司——高盛戰(zhàn)略投資(亞洲)公司向21世紀(jì)中國不動產(chǎn)投資2200萬美元，成為公司第二大股東；2007年10月，21世紀(jì)中國不動產(chǎn)獲得來自美國艾威基金(Avenue Capital)4200萬美元的注資；2008年2月，21世紀(jì)中國不動產(chǎn)再獲得全球最大的房地產(chǎn)集團(tuán)Realogy的融資，Realogy成為繼高盛、艾威基金后的第三位戰(zhàn)略投資者，并籍此成為其第四大股東。

　　連續(xù)三輪大規(guī)模融資對于21世紀(jì)中國不動產(chǎn)在中國的高速擴(kuò)張更起到了關(guān)鍵作用，“從2007年初，我們開始做直營店，而2009年市場開始回暖，同時一些房源也開始做起來，所以我們就準(zhǔn)備上市。”容敬思坦承資本推力對公司的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。在21世紀(jì)中國不動產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入的、正式運(yùn)營的區(qū)域市場，在企業(yè)規(guī)模和成交額方面，21世紀(jì)中國不動產(chǎn)在90%的區(qū)域處于當(dāng)?shù)厥袌銮叭念I(lǐng)先地位。

　　“而這次上市融資主要目的就是為了擴(kuò)大直營店，不過整體來看，還是以加盟店為主，直營店主要是在北京、上海、深圳這樣的城市，同時對于特許加盟這一塊兒，我們還會一如既往地進(jìn)行管理，通過IT系統(tǒng)與培訓(xùn)來進(jìn)行。當(dāng)然我們這次也會進(jìn)行適當(dāng)?shù)牟①彙！?/p>

　　志在高遠(yuǎn)

　　由于國內(nèi)中介行業(yè)發(fā)展尚未成熟，21世紀(jì)中國不動產(chǎn)建立了一整套完善的運(yùn)營體系來強(qiáng)化對終端的管理，通過規(guī)范的品牌管理和運(yùn)營支持、系統(tǒng)的培訓(xùn)服務(wù)和IT平臺、強(qiáng)大的資源整合和衍生業(yè)務(wù)發(fā)展，吸收加盟店，培養(yǎng)經(jīng)紀(jì)人，推動和支持加盟店業(yè)務(wù)的規(guī)范發(fā)展。而其中最成功的運(yùn)作手法就是與當(dāng)?shù)靥卦S授權(quán)商，一般為當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ拈_發(fā)商或上市公司等進(jìn)行聯(lián)合，比如濟(jì)南三聯(lián)集團(tuán)，上海新錦江集團(tuán)、廣州珠江地產(chǎn)、山東魯銀集團(tuán)、天津永泰集團(tuán)等等。

　　不過，隨著房地產(chǎn)掘金熱潮的泛化，“賣水”的生意也日益成為一片“紅海”。那么不動產(chǎn)服務(wù)市場的“藍(lán)?！痹谀睦锬?？

　　“現(xiàn)在經(jīng)紀(jì)人都是由經(jīng)理管理?！比菥此颊J(rèn)為，經(jīng)理的穩(wěn)定性能夠彌補(bǔ)“輕資產(chǎn)”公司的不足。

　　新浪《樂居》副主編相國良在接受《首席財務(wù)官》采訪時卻認(rèn)為：“未來一定是存量房市場的天下，在中國的城市化發(fā)展到一定程度的時候，存量房將扮演市場主體的角色?！彼o出的理由是從日本東京和其他發(fā)達(dá)國家的城市不動產(chǎn)市場發(fā)展，可以看到這個規(guī)律?！八蕴崆安季侄址渴袌?，是個大戰(zhàn)略。”相國良認(rèn)為進(jìn)行資本運(yùn)作是二手房市場的第二個階段，10年前的二手房市場已經(jīng)渡過了市場培育期，“從數(shù)據(jù)上來看，去年的二手房成交量，北京是24萬多套，新房沒有二手房成交量大?！?/p>

　　不過相國良總結(jié)出另外一個規(guī)律：“我了解21世紀(jì)中國不動產(chǎn)，他們一定是要做線上的，也就是立體的網(wǎng)絡(luò)化?！?/p>

　　盡管成功上市，但對于21世紀(jì)的戰(zhàn)略方向，業(yè)內(nèi)仍然存在著諸多質(zhì)疑和猜測。但對21世紀(jì)中國不動產(chǎn)團(tuán)隊(duì)而言，最現(xiàn)實(shí)的考量是如何在一個注定將持續(xù)數(shù)十年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展高峰期中穩(wěn)健地掌握住自己的命運(yùn)。

　　曾在摩根斯士丹利工作多年的容敬思并不否認(rèn)這其中面對的挑戰(zhàn)，但他認(rèn)為持續(xù)的心態(tài)調(diào)整更為重要：“對我而言，從投行轉(zhuǎn)到企業(yè)，與公司轉(zhuǎn)成上市公司，所帶來的最大的改變都是一致的，那就是責(zé)任心更大了?！?/p>

　　毫無疑問，對于本土企業(yè)而言，管理層的高度責(zé)任心將驅(qū)使一家有夢想的公司走得更遠(yuǎn)。