小型開發(fā)商“造殼”“買殼”：集體赴港融資

　　隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場行情轉(zhuǎn)暖，內(nèi)房股重新贏得香港投資者青睞，已上市公司股價一路走高的同時，也刺激著更多內(nèi)地開發(fā)商赴港上市。

　　繼11月底旭輝地產(chǎn)(00884.HK)和新城發(fā)展控股(01030.HK)相繼掛牌港交所，一向名不見經(jīng)傳的內(nèi)地小型開發(fā)商也開始在歲末年初之際搶灘登陸香港資本市場。

　　這些小型開發(fā)商包括在香港創(chuàng)業(yè)板上市的西南環(huán)保(08291.HK)、借殼至祥置業(yè)(00112.HK)的中國勒泰商業(yè)地產(chǎn)、有望在月底啟動招股的金輪集團，以及傳聞已提交上市申請的五洲國際。

　　“這些小型開發(fā)商選擇此時上市，主要還是因為缺錢。小型開發(fā)商雖然通過IPO募集的資金有限，但未來可以通過優(yōu)先債券或者票據(jù)的方式持續(xù)融資，并且融資成本較低，一般來說，債券利率達到13.5%就會有投資者買，這比國內(nèi)信托融資的成本便宜三分之一。”東方證券分析師張奇表示。

　　這一波內(nèi)地小型開發(fā)商登陸香港資本市場的方式花樣百出。12月14日，以房地產(chǎn)為主業(yè)的西南環(huán)保以配售方式在香港創(chuàng)業(yè)板上市，配售7500萬股，占總股本的25%，配售價0.66港元。略顯尷尬的是，西南環(huán)保此次上市，共融資4950萬港元，上市成本卻達到了2610萬港元，占總?cè)谫Y金額的52.6%，公司因上市而能實際獲得的融資金額只有2340萬港元。

　　張奇認(rèn)為，西南環(huán)保此舉意在“造殼”，以此獲得上市公司地位。“造殼”只是第一步，后續(xù)或許還有其他計劃。

　　而在河北開發(fā)房地產(chǎn)項目的中國勒泰商業(yè)地產(chǎn)則以“買殼”的方式登陸了香港主板。上周，停牌多日的至祥置業(yè)發(fā)出公告稱，大股東華人置業(yè)將其所持有的2.1億股，相當(dāng)于61.96%股權(quán)，出售給了中國勒泰商業(yè)地產(chǎn)，代價為5.6億元。勒泰商業(yè)地產(chǎn)并未公布后續(xù)資產(chǎn)注入的計劃，不過資料顯示，公司目前在河北省已有多個建成及儲備的商業(yè)項目。

　　與上述造殼、買殼不同的是，一直保持低調(diào)姿態(tài)的金輪集團有望在近期以一步到位的IPO形式登陸港交所。根據(jù)香港媒體最新消息，總部位于江蘇的金輪集團暫定于12月31日招股，擬籌資6.24億元，并計劃于1月15日掛牌，有望成為今年最后一只招股明年第一個掛牌的內(nèi)地房企。

　　為金輪集團安排上市的中銀國際稱，金輪集團的賣點之一是招股價較凈資產(chǎn)值的折讓或高達60%。另外，金輪集團雖然目前規(guī)模不大，但商業(yè)模式與同行略有不同。該公司除了在二三線城市發(fā)展地鐵周邊項目外，還在運營一些商場，且買地時會選擇在地鐵站附近或城市黃金地區(qū)。

　　總部同樣位于江蘇的五洲國際集團也計劃明年通過IPO籌資大約2億美元，公司已向港交所提交上市申請，并希望在2013年第一季度完成上市。張奇認(rèn)為，已在港上市的內(nèi)地房企中多以開發(fā)類企業(yè)為主，金輪集團以及五洲國際均持有一定體量的商業(yè)項目，穩(wěn)定的租金收入或許會是兩家公司的賣點。

　　不過，雖然香港資本市場向內(nèi)地開發(fā)商敞開了大門，但可以預(yù)見的是，這些企業(yè)上市仍然不得不面對較低的市盈率以及大幅凈資產(chǎn)折讓。

　　數(shù)據(jù)顯示，在2008年和2009年市場最差的時候，香港上市的內(nèi)房股市盈率平均值在7~9倍之間波動，而如今這一平均值已低至不足5倍。以剛剛上市的旭輝、新城兩家地產(chǎn)公司為例，發(fā)行市盈率都不足5倍，按發(fā)行市值計算，凈資產(chǎn)折讓率分別是69.5%、59.6%。相比旭輝以及新城，無論金輪集團還是五洲國際，規(guī)模及知名度均不及前者。

　　“小型開發(fā)商是否能夠受到投資者青睞，關(guān)鍵還是取決于公司的成長性。”張奇認(rèn)為。而今年以來，香港投資者對未來內(nèi)地市場的看好，以及對房地產(chǎn)企業(yè)的格外追捧，都對這些渴望上市的小型開發(fā)商構(gòu)成利好。

　　德銀日前的一份報告指出，內(nèi)地房企的存貨情況進一步改善，消化存貨所需平均時間，由今年2月高峰的21.5個月，持續(xù)降至11月份的10.4個月，而最近的存貨消化所需時間已跌至遠低于2008年平均水平，接近2009年及2010年時僅8個月，當(dāng)時出現(xiàn)商品房供應(yīng)緊張并導(dǎo)致房價加快上漲的情況。